万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yìnovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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